Pułapki w kredytach hipotecznych
Data publikacji:
Kredyt hipoteczny wiąże nas na lata, dlatego warto przeanalizować różne jego aspekty, aby w przyszłości mieć pewność, że dokonaliśmy trafnego wyboru.
Oprocentowanie – promocje dotyczące niskiej marży kredytu
Banki cczasami stosują promocje polegające na obniżeniu oprocentowania. Zazwyczaj dotyczy to pierwszego roku lub dwóch lat od podpisania umowy kredytowej. Po tym okresie oprocentowanie wzrasta. Niskie oprocentowanie bardzo głośno jest podkreślane w kampaniach reklamowych skierowanych do klientów, przy czym drobnym drukiem podaje się informacje, że po określonym czasie oprocentowanie wzrasta. Warto dokładnie zapoznać się z taką promocją i zweryfikować, jaka marża będzie obowiązywała po okresie promocyjnym.
Oprocentowanie – jak bank ustala oprocentowanie kredytu
Obecnie standardem jest, że na oprocentowanie kredytu składa się suma podstawowej stopy rynkowej i marży banku, czyli jego zarobku. Marża banku powinna być określona w umowie kredytowej i powinna być stała. Sprawdź, czy nie ma zapisów mówiących o jej zmianie w przyszłości (dotyczy to często wspomnianych wcześniej promocji oprocentowania).
W przypadku kredytu złotowego stopą rynkową jest WIBOR, dla kredytów w Euro EURIBOR, dla dolara i franka szwajcarskiego LIBOR. Przy tak ustalanym oprocentowaniu kredytu masz pewność, że jego zmiana zależy tylko od zmiany stóp rynkowych, a bank nie ma wpływu na zmianę oprocentowania kredytu.
Zdarzają się przypadki, kiedy oprocentowanie kredytu uzależnione jest od decyzji zarządu banku. W takim przypadku nigdy nie masz pewności, jak będzie wyglądało oprocentowanie kredytu – może się okazać, że stopy procentowe na rynku maleją, a bank nie zmienia oprocentowania kredytu.
Tabela opłat i prowizji
Pamiętajmy, że długoletni kredyt hipoteczny to nie tylko początkowe koszty zapisane w umowie kredytowej (oprocentowanie, prowizje i ubezpieczenia) ale również inne opłaty, które bank może pobierać. Zapisane są one w tabeli opłat i prowizji, która niestety może się zmieniać. W bankowych tabelach opłat i prowizji czasami zapisane są również opłaty związane z przewalutowaniem kredytu lub opłatami za wcześniejsza spłatę kredytu. Jeżeli bank za te czynności nie pobiera opłat, to nie znaczy, że w późniejszym okresie tabela się nie zmieni. Warto tak ważne rzeczy mieć zapisane bezpośrednio w umowie kredytowej.
Ubezpieczenia
Coraz częściej banki nie pobierają prowizji z tytułu udzielonego kredytu. Zamiast tego proponują różnego rodzaju ubezpieczenia: ubezpieczenie od utraty pracy, od utraty wartości nieruchomości, ubezpieczenie na życie albo OC. Ubezpieczenia nie są obowiązkowe, jednakże jeżeli się nie ubezpieczymy bank może podnieść nam oprocentowanie kredytu, podobnie będzie jeżeli z takiego ubezpieczenia po jakimś czasie zrezygnujemy. Generalnie ubezpieczenie jest korzystniejsze niż prowizja, ponieważ w zależności od rodzaju pakietu chroni klienta – prowizja nie daje nic. Ale warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy kredytowej i sprawdzić koszty takiego ubezpieczenia.
Drugim rodzajem ubezpieczeń stosowanych przez banki są tzw. ubezpieczenia pomostowe, stosowane do momentu wpisu hipoteki. Banki z reguły podnoszą oprocentowanie na ten okres. Klienci powinni niezwłocznie po otrzymaniu odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką przedstawić go w banku. Bardzo często się zdarza, że klienci po wypłacie kredytu zapominają o tej formalności i niepotrzebnie płaca wyższe raty kredytu.
Rozliczanie transz kredytu
Bardzo ważnym elementem oprócz kosztów kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na jego wypłatę. Jest to bardzo ważne zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki.
W większości przypadków kredyty wypłacane w transzach to tzw. kredyty budowlano hipoteczne przeznaczone na budowę domów lub mieszkań albo we własnym zakresie albo przez dewelopera. Banki często uzależniają wypłatę kolejny transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiedni udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję pracownikowi banku. Taka kontrola przez bank z reguły opóźnia o kilka dni wypłatę kolejnych śródków, dlatego starajmy się odpowiedni wcześniej zgłosić się do banku z wnioskiem o wypłatę kolejnej transzy. Jeżeli budujemy sami, rozliczenie transzy może dodatkowo nastąpić poprzez przedstawienie w banku dziennika budowy a także rachunków i faktur za wykonane prace.
Oprócz kredytów budowlano hipotecznych są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank może wypłacić w pierwszej kolejności środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. po przedstawieniu aktu własności mieszkania. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym taki warunek może nam bardzo skomplikować wykończenie i urządzenie mieszkania. Zazwyczaj dużo wcześniej otrzymujemy klucze do mieszkania od dewelopera i możemy urządzać mieszkanie, ale musimy czekać na akt notarialnych, co może potrwać nawet kilka miesięcy, a więc bank w tym okresie nie wypłaci nam środków.
Innym przykładem może być sytuacja, w której klient przenosi kredyt hipoteczny do innego banku i wnioskuje o dodatkowe środki chcąc np. zainwestować w firmę. Bardzo zależy mu na czasie, przede wszystkim otrzymania tych dodatkowych środków. I tu może również zdarzyć się sytuacja, że w pierwszej kolejności bank spłaci stary kredyt, a do wypłaty dodatkowych środków zażąda wykreślenia hipoteki lub przynajmniej złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki – w takim przypadku na dodatkowe środki będziemy musieli poczekać co najmniej 3 tygodnie.
Spread - różnice kursowe
Pomimo, że banki udzielają coraz mniej kredytów walutowych warto wspomnieć o spreadzie, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty. Bardzo znacząco wpływa on na koszt kredytu. W przypadku kredytu walutowego w CHF 300.000 PLN na 30 lat z oprocentowaniem 4,5% nie uwzględniając różnicy kupna/sprzedaży waluty rata wynosiłaby 1520 PLN. Zakładając średni spread na poziomie ok. 6% rzeczywista rata wynosi 1611,20 PLN. Spread spowodował wzrost raty o ponad 91 PLN, co przy 30 latach da nam kwotę prawie 32.760 PLN. Zakładając te same parametry – kredyt 300.000 PLN na 30 lat, spread spowoduje różnice w racie w zależności od wyboru banku, które stosują różne kursy. Różnica pomiędzy bankiem, który stosuje najniższy spread, a tym, który stosuje najwyższy może wynieść nawet 80-100PLN.
Zwracajmy również uwagę na przedstawiane w bankach symulacje spłaty rat. Pytajmy się czy podana rata uwzględnia różnice kursowe. Niektóre kalkulatory bankowe nie uwzględniają spreadu, a poza tym bardzo często zdarza się, że na symulacji doradca bankowy wpisuje kurs kupna =1 i sprzedaży =1. Takie wartości powodują, że rata podana w symulacji jest niższa od raty, którą rzeczywiście będziemy płacić.