Jak spread wpływa na wysokość raty i kosztów kredytu?
Data publikacji:
Spread czyli różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty jest istotnym elementem wpływającym na koszty kredytu hipotecznego. W praktyce kredytobiorca nie ma żadnego wpływu na jego wysokość.
Dlaczego spread jest dodatkowym kosztem kredytu? Gdyby bank nie stosował spread’u, a więc kurs kupna = 1 i kurs sprzedaży = 1, to aktualna rata kredytu hipotecznego byłaby niższa. Co więcej, całkowita kwota kredytu do spłaty w danym dniu również mogłaby być niższa.
Żeby pokazać działanie różnicy kursów na koszty kredytu w poszczególnych bankach przygotowaliśmy zestawienie. Tabela obejmuje wybrane banki, które w październiku 2009 oferują kredyty hipoteczne denominowane w walutach obcych. Aby zestawienie było czytelne i pokazać tylko działanie spread’u nie braliśmy pod uwagę innych parametrów kredytu takich jak marża czy prowizja. Przyjęliśmy następujące założenia dla wszystkich banków: kredyt w wysokości 200 000 PLN, oprocentowanie 4%, rata równa, okres kredytowania 30 lat. Bez spread’u walutowego rata wynosiłaby przy takich parametrach 955 PLN.
|
Bank |
Waluta |
Spread |
Spread w % |
Rata uwzględniajaca spread |
Saldo kredytu po uwzględnieniu spreadu |
Miejsce w rankingu |
|
Deutsche bank |
EURO |
0,2902 |
7,25% |
1024 PLN |
214 500 PLN |
5 |
|
CHF |
0,2607 |
9,97% |
1050 PLN |
219 940 PLN |
6 | |
|
DnB Nord |
EURO |
0,3504 |
8,89% |
1040 PLN |
217 780 PLN |
6 |
|
GE Money Bank |
EURO |
0,254 |
6,19% |
1014 PLN |
212 380 PLN |
4 |
|
CHF |
0,1457 |
5,34% |
1006 PLN |
210 680 PLN |
1 | |
|
mBank |
EURO |
0,2084 |
5,12% |
1004 PLN |
210 240 PLN |
1 |
|
CHF |
0,1658 |
6,19% |
1014 PLN |
212 379 PLN |
3 | |
|
Multibank |
EURO |
0,2084 |
5,12% |
1004 PLN |
210 240 PLN |
1 |
|
CHF |
0,1658 |
6,19% |
1014 PLN |
212 379 PLN |
3 | |
|
Nordea |
EURO |
0,2166 |
5,34% |
1006 PLN |
210 680 PLN |
3 |
|
CHF |
0,1655 |
6,20% |
1014 PLN |
212 404 PLN |
4 | |
|
PKO BP |
EURO |
0,2086 |
5,13% |
1004 PLN |
210 260 PLN |
2 |
|
CHF |
0,1547 |
5,76% |
1010 PLN |
211 520 PLN |
2 | |
|
Polbank |
EURO |
0,365 |
9,15% |
1042 PLN |
218 300 PLN |
7 |
|
CHF |
0,2405 |
9,17% |
1043 PLN |
218 340 PLN |
5 |
Tabela 1. Poziom spread’u i wpływ na koszt kredytu. Spread obliczono jako iloraz różnicy pomiędzy kursem sprzedaży a kursem kupna waluty i kursu kupna. Na podstawie kursów z dnia 23.10.2009.
Tabela obrazuje najpopularniejsze waluty obce czyli EURO i CHF. Kolumna „Spread” pokazuje różnicę między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty wyrażoną w złotówkach. Jak widać różnice pomiędzy poszczególnymi bankami są znaczne. Najniższym spread’em w EURO może poszczycić się Multibank i mBank, prawie 21 groszy co stanowi 5,12%. Najwięcej znieść muszą klienci Polbanku. 9,15% to aż 36 groszy na każdym EURO. W przedziale powyżej 8% plasuje się również DnB Nord.
Nasza rata z symulacji wzrośnie zatem w wyniku działania spread’u z 955 PLN do 1004 PLN w Multibanku i mBanku. W Polbanku rata wyniosłaby 1042 PLN czyli o 87 PLN na każdej racie więcej niż gdyby spread’u nie było.
Na wyobraźnię bardziej podziała ostatnia kolumna naszej tabeli. Pokazuje ona ile klient musiałby spłacić w wyniku spread’u już w dniu uruchomienia kredytu. Przypominamy, że w naszych założeniach klient zaciągnął kredyt w wysokości 200 000 PLN. W przypadku zadłużenia w bankach o najniższym spread’zie w EURO saldo kredytu wzrośnie do około 210 240 PLN. Kredytobiorca Polbanku musiałby dołożyć 18 300 PLN, gdyby chciał od razu spłacić całość zadłużenia.
W przypadku franka szwajcarskiego rekordzistą jest Deutsche Bank. Spread powiększy ratę o 95 PLN, a saldo osiągnie poziom 219 940 PLN. Polbank również nie rozpieszcza swoich klientów pod tym względem, rata i saldo powiększą się o 9,17%. Najkorzystniej w zestawieniu wypada GE Money Bank. Kredyt denominowany w CHF zwiększy się do 210 680 PLN (o 5,34%) czyli o 9260 PLN mniej niż w Deutsche Banku.
Oczywiście zestawienie jest pewnym uproszczeniem, pokazuje jednak dobrze mechanizm wpływu spread’u na kredyt hipoteczny. Trzeba bowiem pamiętać, że spread powiększa całą ratę, a więc zarówno część kapitałową, jak i odsetkową kredytu.
Rozpatrując oferty różnych banków należy zatem uwzględnić wszystkie parametry. Często zdarza się, że banki oferujące niskie marże szukają zwiększenia rentowności właśnie powiększając spread. Z drugiej strony niski spread nie gwarantuje atrakcyjności kredytu hipotecznego. W naszym zestawieniu PKO BP wygląda całkiem dobrze (5,13% dla EURO i 5,76% dla CHF) lecz gdy weźmiemy pod uwagę marże kredytów walutowych przewidziane na październik 2009 to praktycznie kredyty takie nie są sprzedawane.